Quels sont vos conseils pour l'investissement dans un ensemble immobilier de 32 appartements ?
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Hello Créative90, Investir dans un ensemble de 32 appartements, c'est un beau challenge ! Pour la gestion locative, ça dépend vraiment de ta dispo et de tes compétences. Si tu as du temps et que tu aimes le contact avec les locataires, internaliser peut être une bonne option au début. Ça te permet de bien connaître tes biens et tes locataires. Par contre, faut pas se leurrer, ça demande BEAUCOUP de temps et d'énergie, surtout avec autant de logements. Perso, je pense qu'externaliser à une agence est plus judicieux sur le long terme. Certes, ça coûte (environ 7 à 10% des loyers en général), mais ça te libère du temps pour te concentrer sur d'autres aspects de ton investissement, comme la recherche de nouvelles opportunités. En plus, une bonne agence a déjà des process en place pour la gestion des problèmes, les relances de loyers, etc. Pour la due diligence, c'est le moment de sortir la loupe ! Vérifie TOUT : l'état général des bâtiments (toiture, façades, parties communes...), les diagnostics techniques (amiante, plomb, DPE...), la conformité des installations (électricité, gaz...), les charges de copropriété (si c'est le cas), les assurances, les taxes foncières... N'hésite pas à te faire accompagner par un expert (architecte, diagnostiqueur...) si besoin. C'est un investissement, mais ça peut t'éviter de mauvaises surprises. Et surtout, épluche les contrats de location en cours ! Regarde les loyers, les charges, les dates de fin de bail, les éventuels litiges... Ça te donnera une bonne idée de la rentabilité actuelle et potentielle de l'ensemble immobilier. Pour le financement, c'est clair qu'il faut négocier au maximum. Fais jouer la concurrence entre les banques, présente un dossier solide avec un business plan détaillé, et n'hésite pas à faire appel à un courtier. Ils connaissent bien le marché et peuvent t'aider à obtenir les meilleures conditions. Et pense aux aides et aux dispositifs fiscaux qui peuvent exister pour ce type d'investissement (Pinel, Denormandie...). Ça peut réduire considérablement ton impôt sur le revenu. Mon humble avis : ne te précipite pas, prends le temps de bien analyser tous les aspects de l'opération, et entoure-toi de professionnels compétents. Bon courage !
Juste pour renchérir sur ce qui a été dit, surtout sur la partie due diligence : jette un œil aux servitudes grevant les lots. Ça peut vraiment impacter la valeur et l'attractivité des biens. Genre, un droit de passage qui traverse le jardin d'un des appartements, ou des restrictions de construction... c'est le genre de truc qui peut plomber une vente ou une location. Ça se trouve aux hypothèques, ou dans le règlement de copro si c'est le cas. Mieux vaut prévenir que guérir, comme on dit ! Et pour le financement, en plus du courtier, regarde aussi du côté des aides spécifiques pour la rénovation énergétique. Cumulées, ça peut faire une sacrée différence.
Complètement d'accord avec PixelQueen, les servitudes, c'est un truc qu'on oublie souvent, mais qui peut coûter cher 😬. Et un autre point à vérifier, c'est la qualité des locataires actuels (si y'en a). Essayer de discuter avec eux, ça donne une idée de l'ambiance générale et du respect des lieux. Mine de rien, ça compte aussi pour la rentabilité à long terme. 😉
Créative90 :
Bonjour à tous, Je me demandais si certains d'entre vous avaient de l'expérience avec des investissements de cette envergure. Je suis en train d'étudier l'acquisition d'un ensemble de 32 appartements, et j'aimerais avoir vos lumières sur les aspects à ne surtout pas négliger. Par exemple, comment vous abordez la question de la gestion locative pour un tel ensemble ? Est-ce qu'il vaut mieux internaliser ou externaliser ? Quels sont les points clés à vérifier lors de la due diligence ? Et concernant le financement, avez-vous des astuces pour obtenir les meilleures conditions ? Bref, tous vos conseils et retours d'expérience seront les bienvenus !
le 23 Mai 2025